금리 인상과 부동산이 관계를 통해서 실수요자를 예측할 수 있다고 판단하십니까?

금리 인상과 부동산 가격 사이에는 연관성이 있지만 그것이 얼마나 강한지 항상 명확하지는 않습니다.

그 이후 2007년 서브프라임모기지 사태를 맞이하게 되는데요. 당시 미국의 저금리 정책이 역전되면서 높은 LTV로 대출받은 저신용자들의 줄파산과는 달리 현재의 우리나라의 상황은 다른 것으로 평가합니다. 다만, 우크라이나 전쟁과 연준의 고금리정책, 인플레이션은 부동산시장에 큰 위기임에는 틀림없습니다.

 

2006년 이전부터 고공행진하던 가계대출금리(빨간색)와 소비자물가(파란색)는 10여년만에 다시 고개를 들고 고공행진하고 있는 모습입니다. 인플레이션을 잡기 위한 금리인상 시기와 맞물려 있는 현재의 위기상황을 확인할 수 있습니다.

반대로, 금리의 지속적인 상승시기에는 "버텨낼 수 있는 자만 남으라 그러면 기회를 주리라"는 식의 옥석가리기를 하는 시기입니다. 금융위기 기간인 2007~2012년 사이에도 거래량이 꾸준했던 것은 고금리 부담에 버텨내지 못한 사람들이 염가 세일로 내던졌던 물건을 줍줍하는 투자의 신들이 사줬기 때문일 것입니다.

 

가계대출(주택담보대출 포함) 금리가 장기적으로 하락하던 시기는 2020년 8월 이후부터는 멈추게 되고 금리상승기로 전환되면서 주택거래량은 급속도로 떨어지고 있습니다. 잠깐의 반등이 있었던 4월이 있었지만 6월의 지금은 변동금리대출이 4%를 넘었고 8%이상까지 오를 수 있다는 경고 메시지는 계속 늘어나고 있습니다.

 

심지어는, 미국 연준 파월의장도 언론에 대놓고 집사지 말라고 경고하는 장면을 보신적이 있으실 겁니다.

고정금리 대출자와 변동 금리 대출자를 구분해서 살펴봐야 합니다.

고정 금리 대출자의 경우 금리가 상승해도 대출 원리금 상환액에 변동이 없습니다. 따라서 본인이 처음에 계획한 상환 스케줄대로 생활하면 됩니다. 변동 금리가 적용되는 다른 신용대출 등을 관리하거나 조정하면서 부담을 줄이실 수 있겠죠.

 

변동 금리 대출자의 경우 목돈이 생길 때마다 원금을 조금씩 상환하는 것이 매우 중요합니다. 이를 통해 원리금 부담을 덜 수 있기 때문인데요. 대출을 받은 후 3년이 지나면 통상적으로 중도상환 수수료가 발생하지 않습니다.

 

따라서 이 시점부터 원금을 조금씩 줄여나가시는 것이 좋습니다. 만약 3년 전에 원금을 상환하고 싶다면 대출금리 상승 폭과 중도상환 수수료를 비교해 어느 것이 나에게 합리적인가를 판단한 후 의사 결정을 하면 됩니다.

몇개월 전까지만 해도 인기 있는 몇몇 부동산 유튜브에서 "지금은 일시적으로 집값이 주춤하지만 결국에는 집값은 다시 오른다고 지금이야말로 투자에 적기이다"라는 식으로 얘기하는 장면들을 목격했었습니다.

 

하지만, 대부분의 부동산 전문가들은 집값 전망에 대해서 조심스러운 입장이며 전망치에 대한 몇가지 근거를 제시하는 정도에 그칩니다. 필자도 역시 2006년부터 현재까지 186개월의 시계열적 추세를 근거로 집값은 결국 우상향하고 있다고 말씀드린적이 있었습니다. 하지만, 단기의 미래 집값을 단정지어서 얘기하는 건 쉽지 않습니다.

이론적으로는 이렇게 반비례 관계가 나타나지만 실제론 그렇지 않은 경우가 많은데요. 이는 다양한 요소들이 집값에 영향을 주기 때문입니다. 이러한 관계는 대부분의 자산에 적용되는 이야기입니다. 통화량 및 금리가 영향을 미치기도 하고요.

 

부동산의 수요와 공급도 집값에 영향을 미치는 중요한 요인입니다. 아무리 금리가 낮더라도 부동산 공급이 너무 많다면 집값은 올라가기 힘들어지겠죠? 또한 부동산이 생활에 밀접한 자산인 탓에 어떤 주택 수요자에겐 학군이, 다른 누군가에게는 출퇴근이 중요할 수도 있죠.

 

이렇듯 본인 생활의 중요한 요인이 개인마다 다르다 보니 단순하게 금리만 보고 집값을 살피기 힘든 부분이 많습니다.△금리 상승에 대처하는 우리들의 자세□ 최근의 금리 상승, 집값 하락까지 이어질 수 있나?▶ 당장 직결되기는 힘든 면이 있습니다. 시차가 존재하기 때문이죠. 다만 금리 상승 추세가 지속되면 부동산 수요를 위축시키는 요인으로는 작용할 수 있습니다.

 

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