부동산 경매, 공매로 성공하는 방법은 무엇인가요?

부동산 경매, 공매로 성공하는 방법은 무엇인가요?

 

더 높은 입찰가 한도를 설정합니다.

“대출을 알아보는 동시에 사건을 열람하는 것이 좋다. 낙찰일로부터 매각허가확정일까지 2주의 기간이 주어진다. 매각 절차에 흠결이 있거나 이해관계인의 항고 등 어떤 하자가 있다면 매각이 취소될 수도 있기에 이 기간엔 낙찰자가 잔금을 내지 못한다. 그렇다고 가만히 있어선 안 된다. 해당 경매계로 가서 재판 기록을 열람해 점유자를 파악하고 명도 계획을 세워야 한다. 그런 다음 최대한 서둘러 점유자와 접촉을 시도한다. 경매를 오래 할 거라면 잔금을 내기 전까지 여러 변수가 있다는 점을 이해하고 잔금을 서둘러 낼지 천천히 낼지 판단한다.”

“모의 입찰이 도움이 될 수 있다. 모의 입찰은 입찰할 경매 사건을 정하는 것으로 시작한다. 사건을 정하면 손품과 발품까지 동원해 물건 정보를 얻고 현장을 조사한다. 들이는 시간이 많을수록 입찰가를 합리적으로 산정할 수 있다. 그다음은 입찰하기다. 마음속으로 ‘나는 3억5000만 원에 입찰할 거야’ 하는 건 아무런 의미가 없다. 반드시 종이에 입찰가를 적어야 한다. 실제 입찰할 때처럼 기입입찰표를 정성스레 작성하면 더 효과적이다. 실제로 입찰보증금이 들어가지 않는다고 해서 입찰가를 대충 써내면 모의 입찰 효과가 크게 떨어진다. 타이머를 5분 정도로 맞추고 작성하는 것도 좋은 방법이다. 이후 낙찰 결과와 내가 작성한 입찰가를 비교하면서 이런 연습을 반복하다 보면 낙찰 확률을 높일 수 있다.”

“나도 주위에서 이처럼 질문하는 수강생이나 지인을 종종 본다. 그런데 이런 식의 접근은 패찰을 부를 뿐이다. 생각을 바꿔야 한다. 이 물건을 낙찰받아 얼마의 수익을 얻고 싶은지를 고민해야 한다. 부동산을 취득할 때는 낙찰가 외에도 취득세, 등기 비용, 명도 비용, 이자 비용 등 다양한 비용이 들어간다. 총 예상 비용은 입찰 전에 계산해 보는 대략적인 수치일 뿐이다. 정확한 금액은 낙찰 이후 잔금일이 돼야 알 수 있다. 비용과 수익률을 미리 계산하는 이유는 현재 내가 가진 종잣돈과 실투자금의 차이를 알아야 무리한 투자를 하지 않을 수 있기 때문이다.”

“경매는 상품 가격을 법원이 미리 정하지 않고 입찰자들이 희망하는 가격을 적어내면 그중 최고가를 적은 입찰자에게 판매하는 방식이다. 집행관은 지정된 매각기일과 매각 장소에서 입찰을 통해 최고가 매수신고인과 차순위 매수신고인을 정한다. 입찰자가 입찰에 참여하려면 기일입찰표를 작성해야 한다. 여기에 사건번호, 입찰자의 이름과 주소, 물건번호, 입찰 가격 등을 기재한다. 입찰 가격은 최저가 이상을 기재해야 한다. 보증금을 넣은 입찰보증금 봉투는 입찰표와 함께 집행관에게 제출한다. 개찰이 시작되면 최고가 매수신고인과 차순위 매수신고인이 결정된다. 입찰자가 없는 사건은 법원별로 최저 매각 가격을 20~30% 낮춰 다음 회차에 재입찰을 진행한다. 매각허가결정이 확정되면 법원은 매각대금의 지급기한을 정해 매수인에게 매각대금의 납부를 명한다. 매수인은 지정된 지급기한 안에는 언제든지 매각대금을 납부할 수 있다. 매수인이 잔금을 납부하면 부동산의 소유권을 갖게 된다.”

최근 정부의 대출규제로 인한 갭투자 빌라 경매물건들이 늘고있다. 이른바 깡통전세가 되어 세입자의 보증금을 돌려주지 못해 경매에 나온 물건들이다, 또한, 부동산경기 하락 기조로 인해 경매참여자도 줄고있고, 2회 유찰도 늘고 있어 조만간 경매투자는 환경이 좋아질 듯하다. 경매는 부동산경기 하락시 좋은 물건을 싸게 매입하는 도매시장이다. 부동산시장에 늘 관심을 두고 흐름을 파악하고 있으며, 자금계획 등을 준비한다면 당신도 경매투자에 성공할수 있다고 확신한다.

“낙찰자에게 소멸과 인수는 매우 중요한데, 이를 판단하는 기준이 바로 말소기준권리다. 이것이 경매 권리분석의 핵심이다. 근저당, 가압류, 담보가등기, 경매개시결정 등기, 배당요구를 한 전세권 등 5개 단어를 찾으면 된다. 보통은 근저당과 가압류가 80% 이상을 차지한다. 소유자가 살고 있다면 권리분석은 거기서 끝이다. 만약 임차인이 살고 있다면 ‘대항력이 있다’ 또는 ‘없다’고 구분한다. 대항력이 없다면 안전한 물건이고 대항력이 있다면 보증금을 전액 받는 경우, 보증금을 받지 못하는 경우로 나뉜다. 전자는 안전한 사건이고 후자는 임차인이 받지 못하는 보증금을 낙찰자가 인수한다고 생각하면 쉽다. 그러고 나면 매각물건명세서와 현황조사서를 확인해야 한다. 특히 매각물건명세서 비고란은 반드시 확인해야 한다. 여기에 어떤 인수 조건이 기재돼 있고 입찰자가 처리할 수 없다면 입찰하지 않으면 된다. 그래도 어렵다면 인수 표시가 돼 있는 물건에는 입찰하지 않으면 된다. 초보자라면 모든 권리가 소멸된 경매 사건만 입찰해도 무방하다.”

직장인들 사이에서 종종 오가는 얘기다. 그도 그럴 것이 경매는 소액의 종잣돈으로 투자가 가능하다. 게다가 확실한 수익을 안고 갈 수 있고 레버리지 활용이 용이해 모아놓은 돈이 많지 않은 직장인에게는 이만한 투자 전략이 없어 보인다. 하지만 오전 9시부터 오후 6시까지 회사에 매인 상태에서 시간을 쪼개 물건을 알아보고 주말에 짬을 내 현장을 조사하기란 말처럼 쉬운 일이 아니다. 입찰 한 번 하려면 연차휴가를 내야 하고, 그나마도 낙찰에 실패하는 경우가 부지기수다. 성공률을 높이기 위한 경매 투자법을 알아보고자 정민우 바른자산관리 대표에게 도움을 청했다.

하지만 저자는 공매투자의 명도도 그리 어려운 것은 아니라고 말한다. 저자의 경험상 낙찰자가 점유자를 파악한 후 상황에 따라 법적절차를 포함한 적절한 조치만 취한다면 공매부동산의 명도 역시 그리 어렵지 않게 해결할 수 있었기 때문이다. 공매부동산의 명도도 낙찰자가 *제대로 된 기술*만 갖추고 있다면 점유자와 원만하게 매듭을 지을 수 있고, 그 소요시간도 경매와 별반 다르지 않을 정도로 해결이 가능하다 하면서 명도에서 가장 중요한 것은 제도가 아니라 낙찰자의 상황판단과 대처능력이라고 강조하고 있다. *명도의 기술* 편에서 그 방법에 관하여 보다 상세하게 다루었으니 실전에 도움이 될 수 있도록 그 부분을 반복하여 읽는다면 많은 투자자들에게 큰 도움이 될 수 있을 것이라 확신한다.

“먼저 조사 내용과 느낌, 현지 부동산중개사나 주민과의 대화에서 얻은 중요한 정보와 설명을 기록으로 남겨야 한다. 볼펜으로 흘려 써놓으면 몇 군데만 다녀와도 자료와 기억이 섞일 수 있고 놓치는 것도 생긴다. 그러니 사진 등 이미지, 음성녹음, 필기 등을 적절히 활용해 몇 달 후 다시 꺼내 봐도 그때의 느낌과 사실관계를 기억해 낼 수 있도록 꼼꼼히 기록한다. 현장 조사의 목적은 점유자가 누구인지, 명도(집 비우기)의 난이도가 어느 정도인지 확인하고 체납 관리비가 있는지 등을 파악하기 위한 것이다. 부동산중개소를 방문해 급매가, 평균가, 최고가, 전세가, 월세가 등을 파악하는 것도 중요하다. 다만 중개소마다 자신만의 스타일이 있기에 말이 통한다는 이유로 한곳에 오래 머물며 전적으로 신뢰하는 것은 위험하다.”

경매신청부터 배당까지의 진행 과정

1. 경매신청 및 경매개시 결정채권자가 경매신청을 하면 법원은 경매개시결정을 하여 매각할 부동산을 압류하고 관할등기소에 경매개시결정의 기입등기를 촉탁하여 경매개시결정 사실을 등기기록에 기입하도록 합니다. 법원은 경매개시결정 정본을 채무자에게 송달합니다.

2. 배당요구의 종기 결정 및 공고매각할 부동산이 압류되면, 집행법원은 채권자들이 배당요구를 할 수 있는 기간을 첫 매각기일 이전으로 정합니다. 법원은 경매개시결정에 따른 압류의 효력이 생긴 때부터 1주일 안에 경매개시결정을 한 취지와 배당요구의 종기를 법원경매정보 홈페이지의 법원경매공고란 또는 법원게시판에 게시하는 방법으로 공고합니다.

3. 매각의 준비법원은 집행관에게 매각할 부동산의 현상, 점유관계, 차임 또는 보증금의 액수, 기타 현황에 관하여 조사를 명하고, 감정인에게 매각할 부동산을 평가하게 합니다. 법원은 감정인의 평가액을 참작하여 최저매각가격을 정합니다.

4. 매각방법 등의 지정, 공고, 통지매각방법으로는,
① 매수신청인이 매각기일에 매각장소에서 입찰표를 제출하는 기일입찰방법과
② 매수신청인이 지정된 입찰기간 안에 직접 또는 우편으로 입찰표를 제출하는 기간입찰방법이 있습니다. 법원은 두 방법 중 하나를 선택하고 매각기일 등을 지정하여 통지, 공고를 합니다.

5. 매각의 실시기일입찰의 경우, 집행관이 미리 지정된 매각기일에 매각장소에서 입찰을 실시하여 최고가매수신고인과 차순위매수신고인을 정합니다.기간입찰의 경우, 집행관이 입찰기간 동안 입찰봉투를 접수하여 보관하다가 매각기일에 입찰봉투를 개봉하여 최고가매수신고인과 차순위매수신고인을 정합니다. 기일입찰과 달리 매각기일에는 입찰을 실시하지 않습니다.

6. 매각 결정절차법원은 지정된 매각결정기일에 이해관계인의 의견을 들은 후 매각허가 여부를 결정합니다. 매각허가 여부의 결정에 불복하는 이해관계인은 즉시항고를 할 수 있습니다.

7. 매각대금의 납부매각허가결정이 확정되면 법원은 매각대금의 지급기한을 정하여 매수인에게 매각대금의 납부를 명합니다. 매수인은 지정된 지급기한 안에는 언제든지 매각대금을 납부할 수 있습니다.매수인이 지정된 지급기한까지 매각대금을 모두 납부하지 아니하면, 법원은 차순위매수신고인이 있는 때에는 그에 대하여 매각을 허가할 것인지 여부를 결정하고 차순위매수신고인이 없는 때에는 재매각을 명합니다.

8. 소유권이전등기 등의 촉탁, 부동산 인도명령매수인은 대금을 모두 납부하면 부동산의 소유권을 취득합니다. 법원은 매수인이 필요한 서류를 제출하면 관할등기소에 매수인 명의의 소유권이전등기, 매수인이 인수하지 아니하는 부동산에 관한 부담의 말소등기를 촉탁하게 됩니다. 매수인은 대금을 모두 납부한 후에는 부동산의 인도명령을 신청할 수 있습니다.

9. 배당절차매수인이 매각대금을 모두 납부하면 법원은 배당기일을 정하고 이해관계인과 배당을 요구한 채권자에게 그 기일을 통지하여 배당을 실시하게 됩니다.

군중 통제 전술을 사용하십시오.

저자는 *공매의 기술*을 집필하며 초심으로 돌아가 본인이 공매에 입문하던 시절에 어떤 부분들이 궁금했는지를 떠올렸다. 실전에서는 어떤 벽에 부딪혔는지, 그 당시 간절히 원했던 전문가의 조언들은 어떤 것이었는지를 되짚고 책에 그대로 풀어내었다. 그렇게 풀어낸 낙찰사례들은 압류재산뿐 아니라 신탁공매, 수탁재산 등 다양하게 제시하여 독자들로 하여금 폭 넓게 간접경험을 할 수 있도록 하였다. 이 모든 사례는 경매의 기술 1,2처럼 최근까지 필자가 직접 공매로 낙찰 받아 직접 처리한 사건들로 구성하였기에 생생한 현장감을 느끼며 읽을 수 있을 것이다.

부동산 경매 분야의 고수로 알려진 저자가 공매 투자 분야의 지침서로 삼을 수 있는 책을 내놓았다. 2012년 첫 출간 후 독자들에게 꾸준한 사랑을 받으며 5년 연속 베스트셀러로 자리매김해 온 이 책은 최근 국세징수법 개정 및 온비드 홈페이지 개편을 반영하여 2017 개정판으로 재출간되었다. 이 책은 투자자들이 알아야 할 공매 투자의 필수적인 이론과 저자의 다양한 실전 사례들을 다루었고 칼럼에서는 투자 시 챙겨야 할 중요 사항들과 공매 노하우를 엿볼 수 있다. 또한, 삽입된 각종 서식들은 부동산 공매 투자를 함에 있어 투자자들이 바로 실전에 사용할 수 있는 것들이다.

어느 누구든 공매물건의 저렴한 낙찰가를 확인하면 공매투자를 시작하지 않을 수 없었을 것이다. 하지만 막상 확신을 가지고 공매공부를 시작해보니 처음부터 첩첩산중이었다. 부동산 공매에 대해 제대로 다룬 책도 없거니와 심도 있게 배울 수 있는 강의 또한 전무했기 때문이다. 공매에 대한 체계적인 지식을 쌓을 수 있는 길이 전혀 없었던 것이다. 하지만 저자는 포기하지 않고 오히려 더욱 파고들었다. 전업투자자인 자신조차 정보를 얻기가 쉽지 않으니 다른 사람들은 오죽하겠는가라고 생각했기 때문이었다.

“세 단계로 설명하겠다. 먼저 온라인 지도로 주변 환경을 조사해야 한다. 마음에 드는 물건을 골랐다면 네이버 부동산 등 지도 사이트에 해당 물건의 주소를 입력한다. ‘세부 메뉴 확인’을 누르면 인터넷 지도 및 거리뷰, 지적편집도, 항공사진 등을 볼 수 있다. 인터넷 지도를 통해 주변 환경과 편의시설을 살펴본다. 마우스로 지도의 축척을 조절해 선택한 지역 주변의 아파트 매매가를 확인하고 도로와 지하철 현황, 학교와 병원 위치를 정확히 파악한다. 그다음 단계에선 해당 물건의 단지 정보를 파악해야 한다. 지도를 확대해 해당 아파트를 클릭하고 상세한 단지 정보를 확인하라는 얘기다. 가구수, 준공연월, 가구당 주차 대수까지 다 나온다. 시세와 실거래가도 확인할 수 있고 동호수별 공시 가격, 학군 정보, 단지 내 면적별 정보까지 자세히 볼 수 있다. 예를 들어 아파트 단지 정보에 ‘1-15F-2’라고 적혀 있다고 치자. 여기서 15F는 최고층이 15층이라는 뜻이다. 1은 15F 기준 왼쪽이 1호 라인이란 뜻이고, 오른쪽은 2호 라인이란 뜻이다. 차도 옆에 1호 라인이 있으면 2호 라인이 소음이 덜할 것으로 보이고 동향임을 확인할 수 있다.”

경매를 준비했는지 확인하십시오.

재항고인 대리인의 재항고이유 제1에 대하여 경매조서 기재중 소론 1970. 1. 26. 10시란 부분은 일건기록의 전후관계로 보아 1971. 1. 26. 10시의 오기임이 명백하여 논지는 채택할것이 못된다. 같은 재항고이유 제2와 재항고인 본인의 재항고이유1에 대하여민사소송법 제604조 제2항의 규정은 경매법에 의한 경매개시 결정이 있는 부동산에 대하여 다시 강제경매신청이 있을 때에도 준용된다고 해석되는 바이므로 소론 69 타 544 부동산 임의경매 기록에 본건 강제경매 기록을 첨부하여 위 임의경매가 취하되자 본건 강제경매 절차를 진행하였음에 무슨 위법이 있을 수 없다.

 

논지는 모두 이유 없다. 재항고인 대리인의 재항고이유 제3과 재항고인 본인의 재항고이유 2,3에 대하여 본건과 같이 임의경매신청이 있고, 경매개시 결정이 있은 후 강제경매신청이 있어 기록첨부를 하였을 때, 임의경매신청의 취하가 있으면 기록첨부를 한때에 그 강제경매에 대한 경매개시결정의 효력이 발생하는 것이고 소론과 같이 채무자 또는 이해관계인에게 통지한 때에 그 효력이 발생하는것이 아니라 할것이며,

 

재항고인 주장과 같이 재항고인 명의로의 소유권 이전등기가 위 기록첨부 전이라는 것을 이유로 그 소유권을 주장하여 본건 강제경매의 위법을 주장하려면 민사소송법 제509조 소정 제3자 이의의 소를 제기함은 몰라도 민사소송법 제633조 제1호 소정 경락허가에 대한 이의사유로 주장할 수는 없는 법리(본원 1961. 11. 9. 4294민재항217 결정 참조)라 할것이므로 소론 등기신청접수 또는 본건 강제경매 신청내지 기록첨부의 각 접수시기와 소론 소유권 이전등기의 시기등의 선후에 관하여 심리가 없었다고 하여 항고를 기각한 원심 결정이 위법이라고 할 수 없다. 논지는 모두 이유없다. 따라서 민사소송법 제413조 제2항에 의하여 관여법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 결정한다.

 

미래의 직업으로 프로그래머로 어떤가요?